コラム

マンション管理に関する内容証明

マンションでは、同一の建物において多くの住民が生活をしているため、専有部分の使用方法や規約違反の有無等をめぐってさまざまなトラブルが発生することがあります。

通常、分譲マンションでは、区分所有者で構成される管理組合を通じて、建物や敷地等のマンションの管理に関する重要事項を決定します。

管理組合は、その総会において数名の理事を選任し、理事の中から選任された理事長が管理組合を代表してさまざまな行為をすることになります。

マンションの住民が守るべき基本的な規則は、当初から管理規約に定められているのが通常です。

一般の住居用のマンションでは、集団的な生活環境を保全するため、もっぱら住居として使用すべきことが定められている場合が多いでしょう。

また、マンションによっては、ペットの飼育が禁止されているかもしれません。

したがって、マンション購入に際しては、管理規約の内容を事前に確かめることが必要です。

なお、マンション管理組合は、その決議により、管理規約を変更することができます（区分所有法31条1項）。

区分所有権者が管理規約に違反する行為をする場合、管理組合理事長は、その差止めや除去を求めることができます。

管理組合はマンション全般の管理を行うことができます。

しかし、すべてをマンション管理の素人である区分所有者自らが行うことは困難です。

そのため、多くのマンションではマンション管理会社との間で管理委託契約を締結します。

マンション管理会社は、管理費の徴収・保管、共用部分に関する電気・水道等の料金の支払い、共用設備の保守・点検等の管理業務を行います。

マンション管理組合は、マンション管理会社が管理業務を誠実に遂行しない場合はもちろん、期間満了時や中途解約権を行使することにより、マンション管理会社を変更することができます。

マンション管理組合は、区分所有権者から徴収した管理費から費用を支出して、共用部分に関する電気・水道等の料金の支払い、共用設備の保守・点検等のマンションの管理を行っています。

多くの場合は、マンション管理組合は管理会社と管理委託契約を締結し委託します。

区分所有権者が支払う管理費は管理規約に定められています。

マンションの住人が快適な生活を過ごすことができるのは、共用設備の管理がきちんとなされているからです。

区分所有者が管理費を滞納し、費用が不足する事態になれば、生活に支障が生じます。

したがって、マンション管理組合は、管理費滞納者に対し、早い段階で督促を行い、管理費の徴収に努めることが必要です。

なお、多くの場合実際の督促は、管理会社を通じて行うことになるでしょう。

管理費を滞納していた区分所有者がマンションを売却した場合、マンション管理組合は、その買主に対して、売主が滞納していた管理費を支払うように請求することができます（区分所有法8条、7条1項）。

＊参照：みらい総合法律事務所編著　「内容証明作成のテクニック」